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188bet体育备用网址,188bet亚洲体育《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县农村“房地一体”确权登记颁证实施细则》的文件解读

发布单位: 188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县人民政府办公室 发布时间: 2020-09-28 10:51 浏览次数: 字体: [ ] 收藏

188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县人民政府办公室188bet体育备用网址,188bet亚洲体育印发《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县农村“房地一体”确权登记 颁证实施细则》的通知 

根据《雅安市人民政府188bet体育备用网址,188bet亚洲体育印发<雅安市行政规范性文件制定和备案办法>》的通知规定,现对《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县农村“房地一体”确权登记颁证实施细则》 (以下简称“《细则》”)的起草进行以下说明。

一、制定《细则》的必要性和可行性

根据中共中央国务院〔2020〕1号、中共中央国务院〔2019〕1号、四川省省委省政府〔2019〕1号和自然资源部、省市自然资源主管部门188bet体育备用网址,188bet亚洲体育加快推进农村“房地一体”宅基地和集体建设用地及房屋确权登记颁证相关文件的要求:2020年底前,完成县域范围内农村“房地一体”确权登记颁证工作。

实现宅基地房地一体不动产确权登记,同时为了推进乡村振兴战略,明晰产权,为将来农村不动产资产资本化打下坚实基础。在推进农村宅基地使用权及房屋所有权确权过程中,发现农村宅基地存在着很多历史遗留问题,例如:当前我县农村宅基地及房屋双证齐全可以直接换发不动产证的数量占比非常低,大多数农村宅基地及住房仅有单证或没有发证;大量存在着宅基地超占、房屋超建、临公路退距不足、“一户多宅”、无规划手续以及未经批准翻改建的情况,亟需出台相应的政策文件来破解当前农村宅基地及住房确权登记中的难题。

二、《细则》的起草过程

从2019年6月起,我局开始全面梳理中央、省市县人民政府188bet体育备用网址,188bet亚洲体育宅基地管理法规政策以及自然资源部、省市自然主管部门188bet体育备用网址,188bet亚洲体育农村宅基地和集体建设用地和农村“房地一体”确权登记的相关文件,广泛征求县级相关部门以及乡镇自2014年以来开展农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记以来存在的问题以及具体建议。同时,组织确权登记股和县不动产登记工作人员先后赴石棉县、成都市郫都区等开展实地调研。2019年12月,通过公开招标确定作业单位后,选取我县仁义镇永兴村和新场镇新场村开展试点工作,通过试点广泛听取农户办证过程中存在的障碍,现场收集问题。经局股室多次会审,并广泛征求成员单位意见与建议后形成《细则》初稿。2020年6月17日,经188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县农村“房地一体”确权登记领导小组会审通过。

二、所引用的法律、法规、规章以及规范性文件的名称、条款

1.《中华人民共和国物权法》

2.《中华人民共和国土地管理法》(2020年1月1日施行)

3.《不动产登记暂行条例》

4.《不动产登记操作规范(试行)》

5.《最高人民法院188bet体育备用网址,188bet亚洲体育贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》

6.《农业农村部自然资源部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)

7.《自然资源部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)

8.《自然资源确权登记局<188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步做好农村不动产确权登记工作的通知>》(自然资登记函〔2019〕6号)(2019年9月24日起实施)

9.《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步推进农村房地一体和集体建设用地确权登记工作的通知》(川国土资发〔2018〕44号)

10.《国土资源部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)

11.《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)

12.《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育农村宅基地确权登记发证有关事宜的批复》(天府函〔2016〕190号)

13.188bet体育备用网址,188bet亚洲体育印发《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县加快推进农村“房地一体”确权登记工作方案>的通知》(天府办发〔2019〕55号)

14.《地籍调查规程》 (TD/T 1001-2012)

15.《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)

16.《不动产权籍调查技术方案(试 行)》

17.《不动产权籍调查规程》

18.《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育印发188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县4·20强烈地震灾后重建农村居民住房重建工作实施方案的通知》(天府办发〔2013〕77号)

19.《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育印发<188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县农村宅基地使用权登记发证工作实施细则>的通知》(天确权办发〔2014〕1号)

20.《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育加强公路两侧建筑控制区管理的通知》(天府发〔2016〕3号)

三、拟实施主要条款的依据

第三条依据:《中华人民共和国物权法》第152条:“宅基地使用权是指权利人依法享有的对集体所有土地的占有、使用的权利,使用权人有权依法利用该土地建造住房及其附属设施。”

《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步推进农村房地一体和集体建设用地确权登记工作的通知》(川国土资发〔2018〕44号)第一条第三点:“以农户实际所使用的宅基地以及归农户独立使用的超标准现状房屋及附属设施(厨房、厕所、院坝)作为一个不动产单元进行调查。”

《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)第八条:“村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依法进行确权登记发证,确认集体建设用地使用权。

第四条依据:《不动产登记操作规范(试行)》1.2.1依申请登记原则:“不动产登记应当依照当事人的申请进行。”

1.2.2一体登记原则:“房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。”

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

第十四条依据:按照《中华人民共和国土地管理法》(2020年1月1日施行)第六十二条和《农业农村部自然资源部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)第二条:“农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准。”

《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育规范农村地区户籍登记管理工作的通知》(川公发〔2018〕113号)第二条:“农村地区按照‘一房一户’‘一家一户’基本原则,为农村居民登记户口。‘一房一户’即一处(套)具有独立权属的住房,只登记一户户口。”

原则上一处宅基地对应一个农村户口簿,但实际操作过程中存在购买失地农民保险、升学、当兵、继承、分户未分家,户口变为城镇户口前合法取得宅基地使用权和房屋所有权等多个户口共同申请一处宅基地情况。

建议:由户主(户代表和被委托人)填写《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县居民家庭户成员表》,宅基地审批主管部门对多户共同申请一处宅基地的进行宅基地使用权资格性审查,确定登记“户”。

第十五条依据:《国土资源部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)第五条:“符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。”

第十六条依据:原文引用《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)第六条。

第十七条依据:自然资源确权登记局《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》(自然资登记函〔2019〕6号)(2019年9月24日起实施)第四条:“对合法取得但没有规划条件的宅基地上的农房,属于《城乡规划法》实施前建设的,办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料;属于《城乡规划法》实施后建设的,经村委会公告15天无异议的,乡(镇)人民政府确认后,可不提供房屋符合规划或建设的相关材料”。

《农业农村部 自然资源部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)(2019年12月12日起实施)明确:农户建房完工后,乡镇政府组织相关部门进行验收,实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住房,并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。

试点工作中发现农村房屋是普遍不能提供规划手续,农经发〔2019〕6号文件下发后各乡镇也处于工作交接期。建议:以本《细则》实施日期起,之前建造的房屋都按自然资登记函〔2019〕6号文件分时段处理。《细则》实施后,利用宅基地新建房屋申请登记的,按农经发〔2019〕6号文件要求,提供符合规划或建设的相关材料。

第十八条依据:《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步推进农村房地一体和集体建设用地确权登记工作的通知》(川国土资发〔2018〕44号)第二条:“经批准修建的房屋有相关建房手续,但房屋超面积的仍按照批准面积予以确权登记;无相关手续的,以批准的宅基地面积上修建的房屋面积确权登记,宅基地超占部分上对应的房屋面积为超占房屋面积。”城镇规划区外,无相关建房手续的农房超面积计算:房屋每层建筑面积与宅基地审批面积对比,单层建筑面积大于宅基审批面积之和为该房屋超批准建筑面积。

第十九条依据:原文引用《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育农村宅基地确权登记发证有关事宜的批复》(天府函〔2016〕190号)第一条第二点。

第二十条依据:《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育印发<188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县农村宅基地使用权登记发证工作实施细则>的通知》(天确权办发〔2014〕1号)第三条第一点:“凡属于1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布之前占用的宅基地,无法提供权属证明材料,由权调人员、组、村、乡(镇)确认后予以确权。1987年以后改扩建、新占宅基地的按国土部门审批手续面积确权发证。”

《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步推进农村房地一体和集体建设用地确权登记工作的通知》(川国土资发〔2018〕44号)第二条:“对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议,并出具证明,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,予以确权登记。”

因机构改革和《土地管理法》2019修订后宅基地审批由乡镇负责,所以建议宅基地的面积分时段按照当时主管部门批准手续面积进行确权。

第二十二条依据:原文引用国土资源部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)第七条。

第二十三条依据:原文引用国土资源部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)第八条。

第二十四条依据:《继承法》第三十二条:“无人继承又无人受遗赠的遗产,归国家所有;死者生前是集体所有制组织成员的,归所在集体所有制组织所有。”

《最高人民法院188bet体育备用网址,188bet亚洲体育贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第五十五条:“集体组织对五保户实行"五保"时,双方有扶养协议的,按协议处理;没有扶养协议,死者有遗嘱继承人或法定继承人要求继承的,按遗嘱继承或法定继承处理,但集体组织有权要求扣回五保费用。”

第二十五条依据:《公路法》《公路管理条例》以及《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育加强公路两侧建筑控制区管理的通知》(天府发〔2016〕3号)确定公路级别及建筑物控制区范围。(国道20米、省道15米、县道10米、乡道5米)

《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育农村宅基地确权登记发证有关事宜的批复》(天府函〔2016〕190号)第一条第一点:“对于临公路建筑退距不够的,凡居住在公路沿线的,按下列方式确权登记:能提供 1987 年县政府颁发的宅基地证,至今未改、拆、扩建的农户,按现状办屋檐滴水办理确权登记;提供1987年后审批手续的,按路政部门批准的临公路建筑退距为依据,符合的条件的,方能办理确权登记;国道351线、雅康高速公路沿线的农户,在351公路、雅康高速路修建前已建成,但退距不够的,按现状屋檐滴水办理确权登记;公路沿线因国家建设、风貌改造、线路拆迁等,符合县级以上人民政府出台的相关政策、乡镇人民政府与农户签订了拆迁协议书的,需乡镇人民政府出具证明,符合规划要求的,方能按现状屋檐滴水办理确权登记。”

《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育印发188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县4·20强烈地震灾后重建农村居民住房重建工作实施方案的通知》(天府办法〔2013〕77号)第七条第三点:“公路两侧选址重建户:原址重建的,尽量保证重建房屋与公路有足够距离,确因客观原因无法保证的,至少不得缩小原有距离。”

第二十六条依据:《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育农村宅基地确权登记发证有关事宜的批复》(天府函〔2016〕190号)第一条第三点:“土地权属来源证明材料与申请登记人不符合的,需提供相关利害关系人的书面承诺并经村组确认后,方能以户主申请确权登记。”

解决问题:权源材料载明的权利人与申请人不一致问题。

第二十七条依据:原文引用自然资源确权登记局<188bet体育备用网址,188bet亚洲体育进一步做好农村不动产确权登记工作的通知>》(自然资登记函〔2019〕6号)第四条:“对于符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合“一户一宅”的,原则上按宅基地用途认定。”

第二十八条依据:《自然资源部188bet体育备用网址,188bet亚洲体育加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)第三条:“对乱占耕地、违反生态红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房、不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。”《188bet体育备用网址,188bet亚洲体育印发<188bet体育备用网址,188bet亚洲体育县农村宅基地使用权登记发证工作实施细则>的通知》(天确权办发〔2014〕1号)第二条第四点:“不予登记发证的情况:1.除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的;2.城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的;3.农村村民经依法批准异地新建住宅后,应当拆除的旧宅;4.地质灾害确定应搬迁的宅基地;5.空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权;6.道路、通道、排水沟等公共设施用地和庭院经济用地;7.土地管理政策规定不予登记的其他情形。

第二条第五点:”暂缓确定宅基地使用权:1.土地权属有争议的或地上建筑物权属不清的;2.土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;3.用地批准满一年未建房的;4.法律法规规定限制土地权利的情形。”以及现行相关法律法规文件。

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